COSA SI INTENDE PER SFRATTO PER MOROSITA' ?
Lo sfratto per morosità non è altro che un procedimento giudiziale volto a tutelare il diritto del locatore - proprietario dell’unità immobiliare - nei confronti del conduttore (di un qualsiasi immobile ad uso abitativo e/o ad uso diverso da quello abitativo) al fine di permettere al locatore di ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile oggetto del contratto di locazione.
E’ una procedura speciale, tendenzialmente più agevole rispetto ad altre procedure, volta a raggiungere il rilascio dell’immobile e che solitamente si attiva qualora i canoni di locazione non vengano onorati dal conduttore e quando tale situazione persista nel tempo.
Quali sono i due presupposti per depositare una procedura di sfratto per morosità ?
Il primo presupposto è: avere un contratto di locazione ad uso abitativo o diverso da quello abitativo, meglio se regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate territorialmente competente.
Ne viene che, non è possibile procedere a detta procedura se non esiste un contratto per iscritto fra le parti. Quindi le semplici “intese verbali” fra persone non valgono a intraprendere l’azione giudiziale.
Il secondo presupposto è: il mancato pagamento del canone di locazione del trimestre o della mensilità a seconda dei casi descritti nel contratto, la cui misura viene stabilita dalla Legge n. 392/1978 sull’equo canone - per gli immobili ad uso abitativo.
Infatti il tempo entro cui si deve onorare il canone trimestrale o mensile è quello previsto in contratto a cui dovranno sommarsi 20 giorni o nel termine previsto dal pagamento degli oneri accessori se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.
Questo principio non vale per i contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo. Per questi ultimi vale il solo criterio “dell’inadempimento di non scarsa importanza”, avendo riguardo sempre all’interesse dell’altra parte, di cui all’art 1455 c.c.. A oggi la giurisprudenza consolida il principio per cui i principio applicato per le locazione abitative Legge n. 392 del 1978, possa essere utilizzato come parametro orientativo anche per le locazioni ad uso diverso da quelle abitative.
Quale Tribunale è competente a decidere la controversia ?
E’ il Tribunale in cui si trova l’immobile locato per la procedura di sfratto per morosità è così anche per il decreto ingiuntivo connesso al fine di chiedere il pagamento dei canoni scaduti e non onorati.
Come si attiva la procedura ?
Inizialmente, l’attività stragiudiziale che si rende necessaria è l’invio di una diffida al conduttore al fine di chiedere il pagamento dei canoni scaduti.
Passati dieci giorni dal ricevimento della comunicazione di cui sopra, il locatore non ricevendo alcuna risposta dal conduttore potrà procedere giudizialmente.
L’atto giudiziario introduttivo della procedura giudiziale è chiamato atto di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida.
L’art 658 c.p.c. disciplina la fattispecie e stabilisce che il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze e chiedere nel medesimo atto il pagamento - mediante ingiunzione - dei canoni scaduti e non corrisposti.
La notifica dell’atto di intimazione e sfratto e contestuale citazione della convalida
La notifica si ritiene perfezionata una volta in cui la persona del conduttore riceve personalmente l’atto.
La citazione per la convalida, redatta a norma dell’art. 125, in luogo dell’invito e dell’avvertimento al convenuto - conduttore -, previsti nell’art. 163 comma 3 n. 7 deve contenere , con l’invito a comparire all’udienza indicata, l’avvertimento che se non comparisce, o comparendo, non si oppone, Il Giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell’art. 663. cp.c.
COSA PUO' FARE IL CONDUTTORE ?
Alla prima udienza il conduttore può optare per:
1. comparire all’udienza e fare opposizione;
2. saldare la morosità;
3. chiedere termini di grazia;
4. non comparire all’udienza indicata;
1) Se il conduttore si presenta all’udienza e propone opposizione all’atto di intimazione e sfratto per morosità, il Giudice rinvierà l’esame della causa di opposizione ad un giudizio ordinario. Sceglierà nel frattempo se concedere o meno al proprietario l’ordinanza di rilascio dell’immobile.
2) Se il conduttore, invece, decide di comparire all’udienza e salda la morosità, il procedimento si concluderà in quell’occasione con lo scambio in udienza di un’ assegno circolare intestato al locatore.
3) se il conduttore compare in udienza e chiede il termine di grazia (cioè un periodo entro il quale saldare il proprio debito solitamente non superiore ai 90 giorni dalla data d’udienza). Il Giudice valuterà se concedere tale termine.
L’udienza sarà rinviata ad altra data non superiore a 10 giorni successivi alla scadenza dei 90 giorni assegnati (termini di grazia).
I termini di grazia posso essere richiesti nell’ambito di una procedura di sfratto per morosità relativa ad un immobile locato ai soli fini abitativi. Invece tale richiesta (termini) non può essere concessa al conduttore in caso locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo.
4) se il conduttore non compare in udienza, o compare ma decide di non fare opposizione, il Giudice verificherà la sussistenza dei presupposti di cui sopra.
Se i presupposti sussistono il Giudice emetterà un’ordinanza di convalida di sfratto, ed in tale sede fisserà la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile (esecuzione).
ESECUZIONE DELLO SFRATTO
L’ordinanza emessa dal Giudice di convalida dello sfratto, costituisce titolo esecutivo per il rilascio, se il conduttore non adempie entro il termine prefissato dal Giudice, il locatore, previa notifica dell’atto di precetto e decorso un termine non inferiore a 10 giorni, potrà procedere con la fase esecutiva, ossia l’esecuzione forzata mediante intervento dell’ufficiale giudiziario che, alla data e all’ora comunicate al conduttore, si recherà personalmente presso l’immobile per eseguire lo sfratto.
La procedura di cui sopra (sfratto per morosità), un volta portata a termine restituirà il possesso dell’immobile nelle mani del locatore.
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