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  • Immagine del redattoreAvvocato MILANI Alessandro Giovanni

Il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo (commerciale)al tempo del “coronavirus"

Aggiornamento: 18 feb 2022



Il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo (commerciale)

al tempo del “coronavirus”


Dopo l’emanazione del DCPM del 9 marzo 2020, molte persone in qualità di conduttori di immobili così detti “commerciali” si sono interrogati sulla possibilità di inviare, per le ragioni descritte nel DCPM appena riportato, una lettera indirizzata al locatore dell’immobile commerciale da loro condotto, al fine di chiedere la sospensione del pagamento del canone mensile ex artt. 1256/1258 c.c. e specialmente sino alla data in cui un nuovo provvedimento consenta la riapertura di tutte le attività commerciali. I conduttori chiedono quali altri rimedi possono essere utilizzati.


Per rispondere ai quesiti sopra esposti è necessario esaminare gli istituti d’interesse.


E’ di preliminare importanza definire che cosa si intenda per contratto di locazione.

Il contratto di locazione è un contratto consensuale, ad effetti obbligatori, che trova la sua disciplina codicistica agli artt. 1571e ss.c.c.. Si tratta di un accordo a prestazioni corrispettive in quanto il locatore si impegna a consegnare l'immobile e il conduttore si impegna a pagare periodicamente un canone a titolo di corrispettivo per il godimento del bene. Risulta, pertanto, un contratto caratterizzato da onerosità invece la concessione in godimento della cosa senza corrispettivo corrisponde ad un contratto di comodato.


Definito il contratto di locazione è necessario distinguere alcune particolarità che riguardano la classificazione dei contratti:


1) riguardo il perfezionamento del vincolo contrattuale

i contratti consensuali: costituiscono la maggioranza e si perfezionano con il semplice consenso es. (se voglio vendere la mia automobile, il contratto si perfeziona quando si raggiunge l’accordo con l’acquirente, indipendentemente dalla consegna dell’auto)


2) riguardo il tempo dell’esecuzione

contratti di durata: sono quelli la cui esecuzione si protrae nel tempo o in modo continuo (contratti ad esecuzione continuata) o ad intervalli (contratti ad esecuzione periodica). es. tra i contratti ad esecuzione continuata ricordiamo la locazione, nella quale la prestazione del locatore (consiste nel far godere il conduttore del bene dato in locazione).

Nei contratti di durata (siano essi ad esecuzione continuata o periodica) la risoluzione o il recesso non incidono sulle prestazioni già eseguite - si vedano art. 1458 e 1373 c.c. -. Ciò perché tali prestazioni non sono rese inutili dalla cessazione del rapporto, avendo già soddisfatto l’interesse delle parti per il tempo in cui sono state eseguite.

Si ricordi, infine, che solo relativamente ai contratti di durata, nonché quelli ad esecuzione differita, può operare la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta art. 1467 c.c..


3) riguardo agli effetti del contratto

contratti ad effetti obbligatori: sono quelli che danno luogo alla nascita di rapporto obbligatorio, non fanno sorgere diritti reali, ma solo diritti personali di credito o godimento (es. locazione)


4) riguardo al nesso tra le attribuzioni patrimoniali

contratti a prestazioni corrispettive: caratterizzati dal fatto che:

il contratto genera due attribuzioni patrimoniali contrapposte e ciascuna delle parti è tenuta ad una prestazione (vi è prestazione e controprestazione).


Bene, tenuto conto di tutto quanto sopra riportato diventa necessario entrare nel merito della questione ed affrontare separatamente le varie possibilità e gli effetti che ne potranno derivare.


Uno degli articoli da tenere in riferimento è l’articolo 1256 del codice civile che così dispone: “l'obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. Se l'impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell'adempimento. ….. ecc….”.

La prestazione dedotta in contratto, se è divenuta totalmente impossibile per motivi che sono totalmente estranei al soggetto obbligato, può legittimare la domanda di risoluzione contrattuale. Mentre, se l’impossibilità è solo parziale - (come sembrerebbe nel caso di specie) - “l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale (cfr. art. 1463 c.c.)”.

Un’altro articolo da prendere in considerazione è il 1218 del c.c. “responsabilità del debitore” che sancisce quanto segue: il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”.

Nel caso specifico del contratto di locazione viene, ad una prima lettura, in mente che il conduttore sia (il debitore della prestazione) ed invece che il locatore sia il creditore della stessa.


La questione da sottoporre è la seguente: siamo del tuto sicuri che nel periodo del (covid 19) la prestazione del conduttore sia divenuta totalmente o parzialmente impossibile ?


Esaminando l’art. 1587 c.c. si evince quale siano le obbligazione a carico del conduttore. Si comprende che al conduttore spetta oltre al dovere di utilizzo diligente del bene - secondo l’uso pattuito -, anche l’obbligo di corrispondere i canoni “nei termini convenuti”.

Essendo il contratto di locazione un contratto caratterizzato dalle prestazioni corrispettive al locatore spettano le seguenti obbligazioni che si realizzano con l’immissione del conduttore nel godimento pacifico del bene, il suo mantenimento secondo l’uso pattuito e la garanzia da vizi e molestie di terzi (così come disposto dagli art. 1575 e 1686 c.c.).


Nel caso che ci occupa quello che viene a mancare o meglio ad essere impossibile (solo parzialmente dato che si tratta di impossibilità temporanea) è l’esercizio dell’attività commerciale e non il pagamento del canone stabilito.

La giurisprudenza unanime ha chiarito, che: “al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene e ciò anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto quando venga completamente a mancare la controprestazione del locatore, nel caso opposto costituisce un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Nel caso che ci occupa è l’obbligazione del locatore ad essere divenuta temporaneamente impossibile (ossia di mantenere il bene locato nel pacifico godimento del conduttore e secondo l’uso pattuito e descritto nel contratto – che deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate territorialmente competente -.


Rispetto ai soliti casi, questa situazione porta per le parti un’inversione dei ruoli ed anche dell’onere della prova nel giudizio. Infatti il conduttore per far accertare l’inadempimento contrattuale del locatore ed insistere per la condanna di quest’ultimo al risarcimento del danno subito, dovrà procedere con una domanda giudiziale -in qualità di attore -. Invece al locatore - in qualità di convenuto - non spetterà altro che provare l’impossibilità sopravvenuta a lui non imputabile.

Ad oggi non vi è giurisprudenza sulla questione (impossibilità parziale della prestazione dovuta ad emergenza Covid 19) per questo motivo è necessario riferirsi a pronunce riguardanti fatti diversi, ma i cui principi potrebbero essere applicabili in via di interpretazione estensiva ed analogica alla fattispecie che qui ci occupa.


Un esempio chiarificatore potrebbe essere il caso di infiltrazioni che provengono da altro immobile e che rendono inagibile temporaneamente lo stesso. Questa turbativa/molestia (sopravvenuta) riguarda il solo fatto e non il diritto. Pertanto tale situazione resta esclusa dalle garanzie che gravano sul locatore. Per questa ragione il locatore che risulta essere esente da colpa a lui imputabile, non dovrà rispondere di alcuna richiesta di risarcimento e nemmeno di inadempimento contrattuale.

Quali rimedi ci potrebbero essere per il conduttore, che non usufruisce dei locali secondo l’uso convenuto e rispetto al dovere di corrispondere i canoni di locazione alle scadenze previste contrattualmente ?


La giurisprudenza appena richiamata fa salvo il principio di esecuzione delle corrispettive obbligazioni tenendo fede al principio di buona fede ex art. 1175 c.c. e correttezza. Pertanto un apprezzabile equilibrio di forza tra le parti - suscettibile di valutazione economica -, deve mantenersi in ogni contratto a prestazione corrispettive.


Un articolo da esaminare è il 1467 del c.c. il quale sancisce che : “nei contratti ad esecuzione continuata o periodica … se la prestazione di una delle parti è diventata eccessivamente onerosa (qui il pagamento del canone) per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili (emergenza COVID 19) la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto…, mentre l’altra parte può evitarla offrendo una modifica del contratto volta ricondurre le reciproche prestazioni ad equità.


Nel caso di contratti contratti a prestazioni corrispettive è lo stesso conduttore che può chiedere una riduzione della sua prestazione o una modifica delle modalità di esecuzione, che siano sufficienti a ricondurre ad equità ed equilibrio il rapporto contrattuale ex art. 1468 c.c..

Ne viene che la richiesta di sospensione del canone di locazione è prevista specificatamente per i vizi di cui all’art. 1578 c.c., anche sopravvenuti art. 1581 c.c. e per il mancato godimento dell’immobile dovuto a riparazioni urgenti ex art.1584 c.c..

Tali articoli non presentano assoluta identità di contenuti - in ordine di molestie e/o vizi - rispetto alla situazione che ci occupa, ma potrebbero costituire un valido presupposto affinché il Giudice possa valutare di interpretare le norme di cui sopra in via estensiva ed analogica anche alla fattispecie che qui ci occupa.



Concludendo


In considerazione di tutto quanto sopra, ritengo che il conduttore possa inviare - lecitamente - al locatore una richiesta formale di riduzione e/o sospensione del canone di locazione (data la situazione di emergenza, straordinarietà e necessità). Tale richiesta dovrà attendere l’accettazione da parte del locatore. Qualora ciò non avvenga il conduttore, non potrà ridursi o sospendere il pagamento del canone - rischiando in questo di subire una procedura di sfratto per morosità su iniziativa del locatore -. Nel caso in cui il conduttore non raggiunga un accordo con il locatore, allora, potrà procedere esclusivamente in via giudiziale per veder riconosciuti e tutelati i propri diritti. Vi informo si da ora che gli esiti di tale giudizio non sono del tutto scontati.


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