• Avvocato MILANI Alessandro Giovanni

Il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo (commerciale)al tempo del “coronavirus"


Il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo (commerciale)

al tempo del “coronavirus”


Dopo l’emanazione del DCPM del 9 marzo 2020, molte persone in qualità di conduttori di immobili così detti “commerciali” si sono interrogati sulla possibilità di inviare, per le ragioni descritte nel DCPM appena riportato, una lettera indirizzata al locatore dell’immobile commerciale da loro condotto, al fine di chiedere la sospensione del pagamento del canone mensile ex artt. 1256/1258 c.c. e specialmente sino alla data in cui un nuovo provvedimento consenta la riapertura di tutte le attività commerciali. I conduttori chiedono quali altri rimedi possono essere utilizzati.

Per rispondere ai quesiti sopra esposti è necessario esaminare gli istituti d’interesse.

E’ di preliminare importanza definire che cosa si intenda per contratto di locazione.

Il contratto di locazione è un contratto consensuale, ad effetti obbligatori, che trova la sua disciplina codicistica agli artt. 1571e ss.c.c.. Si tratta di un accordo a prestazioni corrispettive in quanto il locatore si impegna a consegnare l'immobile e il conduttore si impegna a pagare periodicamente un canone a titolo di corrispettivo per il godimento del bene. Risulta, pertanto, un contratto caratterizzato da onerosità invece la concessione in godimento della cosa senza corrispettivo corrisponde ad un contratto di comodato.

Definito il contratto di locazione è necessario distinguere alcune particolarità che riguardano la classificazione dei contratti:

1) riguardo il perfezionamento del vincolo contrattuale

i contratti consensuali: costituiscono la maggioranza e si perfezionano con il semplice consenso es. (se voglio vendere la mia automobile, il contratto si perfeziona quando si raggiunge l’accordo con l’acquirente, indipendentemente dalla consegna dell’auto)

2) riguardo il tempo dell’esecuzione

contratti di durata: sono quelli la cui esecuzione si protrae nel tempo o in modo continuo (contratti ad esecuzione continuata) o ad intervalli (contratti ad esecuzione periodica). es. tra i contratti ad esecuzione continuata ricordiamo la locazione, nella quale la prestazione del locatore (consiste nel far godere il conduttore del bene dato in locazione).

Nei contratti di durata (siano essi ad esecuzione continuata o periodica) la risoluzione o il recesso non incidono sulle prestazioni già eseguite - si vedano art. 1458 e 1373 c.c. -. Ciò perché tali prestazioni non sono rese inutili dalla cessazione del rapporto, avendo già soddisfatto l’interesse delle parti per il tempo in cui sono state eseguite.

Si ricordi, infine, che solo relativamente ai contratti di durata, nonché quelli ad esecuzione differita, può operare la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta art. 1467 c.c..

3) riguardo agli effetti del contratto

contratti ad effetti obbligatori: sono quelli che danno luogo alla nascita di rapporto obbligatorio, non fanno sorgere diritti reali, ma solo diritti personali di credi