• Avvocato MILANI Alessandro Giovanni

Sfratto per morosità: come procedere? Cosa può accadere in udienza nella fase di contenzioso

COSA SI INTENDE PER SFRATTO PER MOROSITA' ?


Lo sfratto per morosità non è altro che un procedimento giudiziale volto a tutelare il diritto del locatore - proprietario dell’unità immobiliare - nei confronti del conduttore (di un qualsiasi immobile ad uso abitativo e/o ad uso diverso da quello abitativo) al fine di permettere al locatore di ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile oggetto del contratto di locazione.

E’ una procedura speciale, tendenzialmente più agevole rispetto ad altre procedure, volta a raggiungere il rilascio dell’immobile e che solitamente si attiva qualora i canoni di locazione non vengano onorati dal conduttore e quando tale situazione persista nel tempo.

Quali sono i due presupposti per depositare una procedura di sfratto per morosità ?

Il primo presupposto è: avere un contratto di locazione ad uso abitativo o diverso da quello abitativo, meglio se regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate territorialmente competente.

Ne viene che, non è possibile procedere a detta procedura se non esiste un contratto per iscritto fra le parti. Quindi le semplici “intese verbali” fra persone non valgono a intraprendere l’azione giudiziale.

Il secondo presupposto è: il mancato pagamento del canone di locazione del trimestre o della mensilità a seconda dei casi descritti nel contratto, la cui misura viene stabilita dalla Legge n. 392/1978 sull’equo canone - per gli immobili ad uso abitativo.

Infatti il tempo entro cui si deve onorare il canone trimestrale o mensile è quello previsto in contratto a cui dovranno sommarsi 20 giorni o nel termine previsto dal pagamento degli oneri accessori se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.

Questo principio non vale per i contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo. Per questi ultimi vale il solo criterio “dell’inadempimento di non scarsa importanza”, avendo riguardo sempre all’interesse dell’altra parte, di cui all’art 1455 c.c.. A oggi la giurisprudenza consolida il principio per cui i principio applicato per le locazione abitative Legge n. 392 del 1978, possa essere utilizzato come parametro orientativo anche per le locazioni ad uso diverso da quelle abitative.

Quale Tribunale è competente a decidere la controversia ?

E’ il Tribunale in cui si trova l’immobile locato per la procedura di sfratto per morosità è così anche per il decreto ingiuntivo connesso al fine di chiedere il pagamento dei canoni scaduti e non onorati.

Come si attiva la procedura ?


Inizialmente, l’attività stragiudiziale che si rende necessaria è l’invio di una diffida al conduttore al fine di chiedere il pagamento dei canoni scaduti.

Passati dieci giorni dal ricevimento della comunicazione di cui sopra, il locatore non ricevendo alcuna risposta dal conduttore potrà procedere giudizialmente.

L’atto giudiziario introduttivo della procedura giudiziale è chiamato atto di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida.

L’art 658 c.p.c. disciplina la fattispecie e stabilisce che il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze e chiedere nel medesimo atto il pagamento - mediante ingiunzione - dei canoni scaduti e non corrisposti.

La notifica dell’atto di intimazione e sfratto e contestuale citazione della convalida

La notifica si ritiene perfezionata una volta in cui la persona del conduttore riceve personalmente l’atto.